从五一市场看惠州楼市走势

五一假期作为楼市传统的销售旺季，是众多观望者检验市场是否回暖的良好时期。惠州楼市自从07年10月份开始进入回归调整阶段，经历半年的沉静期后在五一迎来第一个重要的销售节假日。无论是开发商还是销售者都希望楼市发展更加理性化和明朗化，因此惠州楼市在五一显得更加理性和谨慎：

1、 新房成交量比较平稳，销售价格略有上涨；

根据惠州房地产交易中心的统计数据显示：5月1-5月5日，网上签约的套数为：66套，签约面积为：6898平米，销售均价为：4246元/平米；在五一期间，平均网签速度为：13套/天，对比4月份的428套，平均每天销售14套，新房成交量比较平稳。这与五一期间惠州新推出的楼盘不多有关，惠城区在五一开盘的只有两个：山水华府三期峰境和五星国墅园公寓；其中五星国墅园公寓全部推出551套，由于地段优越和价格比较实在，带精装修均价：4600元/平米，吸引了众多客户前往购买，开盘当天销售了200多套；而山水华府三期峰境由于有成熟的社区环境和利用体验式推广，在五一也销售了20多套。实际成交套数要比房产交易中心公布的数据多，因为网签具有延后性，在开发商看来，只要客户下了定金即算入销售，而网签要拿合同到房产局备完案才能显示，所以两者数据会有差距。总体惠州楼市在五一的成交量比今年春节和4月份的表现都要好。

  
 五一期间惠城新房销售均价为：4246元/平米，比惠城07年全年均价：4732元/平米下降了10.3%，但比08年3月份的4027元/平米和4月份的4188元/平米都有比较平稳的上涨，这主要是受到两个新盘（国墅园带精装修）推出及一些别墅项目也有成交的影响。

                                             （数据来源：惠州房地产交易中心）

2、 惠州楼盘冷落深春交会，销售目标回归本土客户；

在本届深圳房地产春季交易会上，惠州参展的楼盘只有16个，而且大部分是在惠阳、大亚湾、惠城的深圳开发商为主，利用在深圳的一些信息和品牌资源进行宣传推广，与去年秋交会惠州参展楼盘28个相比，数量大为减少。在参展的惠州楼盘当中，虽然现场的人流量比往届有很大提升，但真正成交的客户有限。受到楼市观望情绪及房产投资缩水影响，深圳投资客到惠州购买房子的热情锐减，在几个新开盘的项目也难得看到几批深圳客。惠州楼市需求市场已经从投资升值转到以自住为主，客户也在逐渐回归本地市场。因此惠州开发商不再将销售希望寄托在深圳客户上，甚至有些开发商明确反对深圳投资客来惠投资，因为深圳投资客购买行为是为了投资升值，会拉升本地的房价和导致小区入住率低。众多楼盘明显加大了本土的宣传推广，包括雅居乐白鹭湖、富力丽港中心等高档项目，也将惠州本土市场作为主要的营销对象，并取得一定的销售成绩。

3、 新楼盘集中推售，市场供求矛盾加剧；

受到国家调控政策和市场观望态度的影响，惠州很多楼盘虽然已经达到预售的条件，但不急于去办理预销证，彼此都希望选择一个合适的时机面市，纷纷延迟了推盘计划，在经历上半年漫长的观望等待，市场还是没有明显的好转，有些开发商已经耐不住等待中的资金压力，开始选择在5、6月份面向市场。根据初步统计，单是惠城区内5、6月份开盘或者推出新货量的项目将达

20多个，除了刚刚推出的江南御都、五星国墅园公寓、山水华府·峰境、中信城市广场外，即将推出的还有富力丽港中心、天一名居、绿湖新村、南山诗意、长湖苑三期、珠光·御景湾、恒和金谷、名流印象、润园2期、四季康城、伊世堡、凤凰谷、大隆·中心广场、建银大厦等，当中涵括了高档别墅、情景洋房、写子楼、精装公寓等产品，这批货量的推出丰富了惠州楼市产品，但如此大规模的集中供应，必然会导致市场供过于求，引发激烈竞争。这20个楼盘的推货量，按照平均每个楼盘供应4万平米计算，即达到了80万平米，加上截止5月6日惠城区可售面积为：126万平米，那么在6月底惠城区供应面积已经达到206万平米，若算上被抵押给银行的住宅面积，那在08年中旬，单是惠城区的住宅供应面积已经超过了230万平米；而假如按照08年上半年几个月的平均销售面积：4.2万平米/月计算，惠城目前的供应量需要用4年的时间来消化。这一供应量接近市场消化高峰期2007年全年惠城的预售面积：241.2万平米。预计2008年惠城区的住宅供应面积会达到500万平米，即使2008年的销售面积比市场环境好的2007年增长10%，也将会有近200万平米的可售面积剩余，因此2008年惠州楼市供求矛盾严峻。

2008年惠城区商品房销售数据统计（1-4月）

月份

可售套数

可售面积

签约套数

签约面积

成交金额

成交均价

1月

8199

1092156

415

48669

13352

4611

2月

8156

1091847

186

27268

8845

3647

3月

8507

1112628

392

44408

17884

4027

4月

10278

1338416

428

44525

18650

4188

                                                     （资料来源：惠州市房产局网站）

4、楼市产品品质提升，别墅和小户成为热点；

随着众多外地品牌开发商带来先进开发理念以及本土开发商的积极学习创新,让惠州楼市产品在近年来得到快速的提升。在建筑风格上，有尊贵厚重的欧陆独栋别墅、品质大方的英伦联排别墅、现代简约的德式洋房、中国徽派的湖山叠院、有时尚实用的小户复式……；在产品创新上，有精装豪华公寓、赠送空中庭院、夹层精品复式、百变空间小户、七彩外立面等；在社区配套上，追求更加人性化和绿色健康：有强调体育运动主题、有以教育理念为主、有打国际人文品牌、有追求中国古典文化、有学习欧陆皇家生活等；这些独特的风格和开发理念，丰富了惠州楼市的选择，同时更加注重产品品质的提升和客户需求细分。

市区中心可开发土地的减少，城市化进程不断扩张，使得惠州楼市开发向两极发展：一是郊区的大盘，一般占地达到10万平米以上，山水资源比较好，但由于开发面积大，离市区还有一段距离，周边通常是生地，社区商业配套好不完善。因此，郊区大盘的开发模式通常是首先开发高档别墅，客户定位为有车一族的富贵人士，等社区具备一定的商业配套后，再开发洋房，吸引更多的人气和提高社区建筑面积。目前在惠城的东西南北，都布局了众多品牌开发商开发的别墅大盘，如：合生国际新城、万林湖、格林童话、雅居乐·白鹭湖、奥林匹克花园等，这些别墅大盘推动了惠州城市化的进程，同时也体现了对高端市场的激烈竞争；二是市区的小户型项目，由于市区难以寻找大面积的土地开发，能在市区立足的都是一些小项目，这些项目强调地段价值，享受周边完善的配套生活，在产品上追求创新，带精装修，面积小总价低，对投资客和准备结婚的年轻男女具有很大的吸引力，从最近几个开盘项目的小户型销售情况来看，精品小户在惠州市场还是具有很大的发展空间。

惠城小户型楼盘供应列表

项目名称

建筑面积(㎡)

供应套数

销售均价(带精装)

义乌二期公寓

40548

792

4600元/平米

光耀城市广场

86648

956

6300元/平米

云天华庭

40000

380

未定

金光辉项目

25000

525

未定

恒和金谷一期

45571

540

未定

五星国墅园公寓

46907

551

4600元/平米

宏益尚城

14172

243

5800元/平米

光耀·橙子

约13000

约260

未定

凯旋国际

20250

390

4200元/平米

丽格国际公寓

41000

700

未定

曼哈顿国际公寓

约43000

约600

未定

5、客户购房回归理性，营销推广价值为王；

惠州房地产交易均价在06、07年快速上涨，在外地投资客的推动和专业营销公司的宣传炒作下，出现了不少楼盘“当天开盘即告售馨”的抢购现象。“惠州的香蜜湖”、“惠州的福田区”、“惠州夏威夷”、“惠州浅水湾”等预期展望概念带动下，那时候的购房者近于疯狂状态，很多购房投资者为自己抢得先机而庆幸，认为上个月开盘买下的价格是4500元/平米，过两个月已经升到了5000元/平米，已经是稳赚；但这只是开发商公布的价格，还没有得到惠州市场是否接受的检验，在房产调控政策出来后，惠州房价开始回归理性，导致很多投资客物业缩水，苦不堪言。在这种背景下，客户购房显得更加理性和慎重，观望中等待时机抄底入市，购房前会通过对多个楼盘的调研比较分析和研究国家相关政策环境及经济走向，请教专业人士等，以提高自己购房的抗风险性。而开发商在理性的需求市场面前，也不再追求高定位、高形象、高价格的策略，根据客户的关注热点，在提升楼盘品质、完善社区配套、降低销售价格、提高物业服务等方面下足功夫，让消费者感觉到一种实在的性价比，值得去信赖和购买。因此，2008年惠州楼市营销主题定位应是：价值为王！

                                                                                                               2008-5-7