人物简介


　　李耀智，深圳地产营销十大风云人物之一，1993年毕业于岭南大学，曾在中原集团香港总部、北京、广州工作，国内楼盘代理销售专家，现任深圳中原地产总经理。


　　“今天我们该讨论的不是房价拐点出现了没有，而是这个拐点会持续多久。”日前，深圳中原地产在惠州召开“中原道，破冰之道”的营销推介会，被誉为深圳房地产营销十大风云人物之一的中原地产总经理李耀智出席会议，并接受了本报记者的独家专访，李耀智认为，2008年珠三角楼市不太乐观，由于外来买家退市、本地新房开发量增大，惠州今年商品房将供大于求，建议开发商调整心态降价破冰，并强调“降价要一步到位”。


　　■新闻背景


　　深圳中原进军惠二手房市场


　　深圳中原地产高调宣布年内将把二手房中介地铺开到惠州来，正式进军惠州房地产三级市场。这一消息是该公司在日前举行的“中原道，破冰之道”营销推介会上发布的。深圳中原地产总经理李耀智表示，进军惠州房地产三级市场不会打规模战，将会选取优质地段做好战略性布局，并将深入社区针对具体小区的二手房买卖设地铺，主打社区服务。


　　2005年中原地产（深圳）有限公司在惠州成立分公司，正式介入惠州新房的销售代理行业，三年以来该公司先后签约代理了70个惠州楼盘的销售工作，目前仍在售的楼盘有35个，分布于惠城、惠阳、惠东、博罗等区域。


　　谈大势 供求关系已明显改变


　　记者（以下简称“记”）：贵公司表示房价拐点目前已经出现了是不容置疑的事实，您个人对目前国内房地产市场的走势有怎样的判断？


　　李耀智（以下简称“李”）：2003年国内商品房市场进入新一轮的上升，基本在2007年6、7月份达到了一个高峰。在这期间，尤其是2007年，卖房都是很容易的事情，房价虚高。为什么说虚高呢，因为很多项目都是2005年、2006年做的项目规划，比如当初开发商是按照8000元的卖价来规划和考虑成本的，实际做出来卖就不止8000元了，原本定价8000元，最后可以落在18000元这么高。当然市场对价格的承受能力这么强也是有原因的，人民币升值让很多国外的投资方都把资本集中到了中国，在这些需求中有相当一部分是投资需求。但在去年国家先后加了6次息，不要觉得每次加一点点不起眼，累积起来房贷利率基本上从5点多升到了7点多，第二套房上升到了8点多。相比较而言，珠三角城市的生活水平普遍与房价脱节，对房屋租金的承受力有限，商品房出租的回报率一直在降，“9·28”房贷政策一出来，整个市场的供求关系发生了大变化，今年初买房投资者迅速减少，商品房迅速由去年的供不应求变成了今年的供大于求了。2008年基本上对整个广东省的房地产市场我是不乐观的，很简单，投资成本太高了。当然，从长远来看，随着经济的增长和物价指数的上升省内城市的楼市还会走稳。


　　谈房价 开发商应果断降价


　　记：惠州商品房成交量连续几个月走低，周边城市也有大开发商主动带头降价，能否就如何改变目前的僵局给惠州的开发商提些建议？


　　李：以前国家出台了“国六条”、“国八条”，结果市场反响不大，基本上两三个月以后就又恢复了，造成了一部分开发商总觉得这次“9·28”房贷政策的调控效果也不会持续很久，一直在等。其实目前的情况跟前面几次是不能比的，去年一年国家6次加息，第二套房贷款的利率已经上涨到了8个点左右，投资需求受到了有力的遏制。就我们中原对珠三角城市实地调查得到的数据显示，去年底，开发商普遍顶住不愿降价，结果是成交量严重萎缩，今年初有些城市开发商主动降价，成交量又有所回升。刚开始有很多开发商看不透，但万科突然间一降价，大家就明白了，原来形势是这样的，开发商现在需要调整心态。


　　记：就降价的操作来讲，很多惠州的开发商担心消费者买涨不买跌，降价也总是暗地里操作，最终市场效果一般。


　　李：我最近也接触了一些惠州的开发商，有一些开发商已经开始理性地面对市场了，当然定价在这个时候是非常敏感的。从以往的操作经验来看，降价要有效果，降幅就要大一点，必须一步到位。这和以前市场好的时候涨价不同，你今天涨一点，明天涨一点总会有人来买，但降价你今天降一点，明天降一点，消费者就会想你肯定还会降，就会继续观望。我觉得真正理性地面对市场，就要遵循一个原则去调整价格，就是把价格中去年虚高涨起来的那部分挤压掉，那么你的价格就是理性的了，也是市场能够很快接受的。其实开发商要从心态上去改变，要考虑下当初做项目规划时你估计能卖多少钱？因为你房子的整体规划就是在这个价格的前提下去做的，也要认识到只有房子卖出去了财富才是自己的。


　　谈惠州 今年会供大于求


　　记：按照官方统计，惠城区去年底有超过100万平方米的新建商品房滞销，而贵公司统计今年内惠城仍有300万平方米的新房供应，这样的供应量惠州要多久才能消化掉？


　　李：惠州也是比较特殊的一个城市，去年以投资需求为主的外来投资者占了很大的市场份额。目前来讲外来投资者退市，惠州年初都是以自住型买家为主，基本上已经供大于求，进入了买方市场，全年按照这个供应量来讲应该会处于供大于求的局面。


　　记：贵公司进入惠州三年了，你如何评价惠州本地买家的购买力？


　　李：本地买家的购买力也就本地化啦。自住型买家因为是居家用的，要求比较多，对价格也十分敏感，和自己的心理预期差500元可能都不会买。以前外来的投资客和本地买家在购房上基本是互相鼓励的状态，甚至出现了大家抢房子的现象，这种竞争关系造成了房子在去年供不应求，也促成了房价的上涨。


　　记：惠州近几年有很多大开发商进驻，开发了大量别墅社区，你觉得惠州这部分高端楼盘的客户群在哪里？


　　李：惠州低密度住宅的开发量这两年的确比较大，我觉得这些住宅开发得多不能怪开发商，还是要从城市规划的角度来思考。就目前来看很难讲有哪些固定的力量能够支撑这些产品。


　　记：在全国房地产大势好的时候惠州表现异常活跃，而在大的国家调控面前又往往会率先掉入冰谷，上世纪90年代初遭遇的那场地产灾难在惠州会不会重演？


　　李：应该不会再出现那种局面，一个是惠州经济要比以前好很多，另外交通设施这些配套也改善了很多，房地产发展还是有空间的。


　　记：在你看来目前制约惠州房地产行业发展的最大因素是什么？


　　李：还是本地经济水平。


　　谈买房 居住需要该选房子了


　　记：市场什么时候能回暖是现在大家讨论比较多的问题，你个人怎么看回暖的时机？


　　李：首先要明确一个概念，就是究竟怎样才算回暖了？我认为衡量市场回暖就是要看成交量，只有成交量恢复正常水平了，才说明市场真正暖起来了。能不能回暖现在看最主要取决于开发商是否采取果断措施。至于价格的回调，起码要维持一段时间。


　　记：成交量恢复正常水平是以哪个时期的数据为参照呢？


　　李：就是跟2006年同期的数据比，2007年的那种状况是很不正常的，所以不能拿现在的成交数据去跟去年6、7月份市场最高峰的时候比，恢复到2006年同期的成交水平就应该算回暖了。


　　记：目前究竟有没有到出手买房的合适时机？


　　李：究竟是不是出手的时机这个我说不好，不过我建议大家买房之前还是要先考虑自己的收入，假设你现在的收入能供起房，还要考虑买房以后的负担，尽量不要影响自己的正常生活。如果这些前提都慎重考虑过了，确实是出于居住的需要，我觉得今年应该是可以去选择房子的时候。去年是卖方市场，基本没有选择，今年是买方市场，怎么选择要看你本身的情况。


　　谈发展 二手市场现在是机遇


　　记：创辉、中天、惠州中原事件在“9·28”房贷新政后先后发生，今年初二手房中介的生存状况如何？


　　李：这些都是行业洗牌的表现，前面听说惠州出了一个假中原，后来我们想起诉它，哪知道还没正式起诉它就倒掉了。我想这场洗牌会加速整个行业的寡头垄断，至于行业的生存状态，要看这个行业的社会功能有没有丧失。现在多数人还是要依赖中介来买卖房屋的，所以这个行业暂时还没有失去它的社会功能。以前因为顾虑假中原我们一直没有介入惠州房地产三级市场，今年我们计划开始在惠州做二手房。


　　记：以前外地公司进军惠州二手房市场都是一开始就很大的规模。


　　李：我们今年会比较稳，主要是在一些优质的地段先做，并且是以社区服务为主。


　　记：为什么选择现在这个时机呢？好像目前惠州的中介经营状况也不好。


　　李：我们觉得市场好的时候介入反倒难做些，现在反倒是个机遇，相对更容易切入，而且我们看好未来的发展空间。


　　记：之前有惠州中介人士感慨如果一手房价降到4000，二手房就没得做了。这种一手房和二手房的竞争最后会导致两类房子在价格上有怎样的变化？


　　李：持有这种观点的人手里肯定有几套房，在价格上也不想做让步。和一手房的竞争会让二手房的价格更加合理，最终一手房和二手房的价钱将在竞争中达到一个平衡，保持在一手房比二手房价高15%到20%的水平。